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法律常識

買中古屋 先精算契稅少糾紛

買到心目中的理想好房,除得負擔購買房屋的價金外,「契稅」該支付多少金額才算合理,也是購屋族必須了解的功課。代書表示,契稅價格通常以「房屋公告現值」的6%計算,建議民眾無論購買中古屋、新成屋需詳閱履約保證書或是合約書,並請仲介、代銷合作的特約代書精算費用
若民眾老屋轉賣要買新屋,可以注意是否符合「重購退稅」資格。

「房屋公告現值」為官方公告,依不同的地段、房屋新舊、坪數大小等標準按公式制定。一般來說,愈是精華的市中心地區,「房屋公告現值」會愈高,各縣市的稅基不同。以現況來說,新北市套房產品推案,買方須繳交的契稅約8000至9000元,2房產品須繳交約2萬多元,若是3房以上則必須繳交大約3萬元。

公告現值因年久遞減

同一屋的「房屋公告現值」會隨時間因屋齡老大而遞減,民眾若想了解自己購買房屋的「房屋公告現值」,可去電各地稅捐處詢問。
佳榮泰地政士事務所特約地政士代書洪靜瑩表示,民眾最常發生的糾紛,是在購買中古屋時,仲介無法清楚精算出契稅的數字,隨便用概算法講出約略的金額,若實際契稅費用與當初概算金額差距過大,雙方就易產生糾紛。
洪靜瑩建議,如果民眾確定要買屋,可請仲介提供「履約保證書」,保證書會清楚記載買方須支付的稅賦項目,此時買方可以請仲介尋找代書,讓代書精算契約、代書費、印花稅等項目。若不放心,買方也可自己找配合過的代書精算,試算出買屋後須繳納的費用金額。
除了買方須注意契稅精算的問題外,賣方常常忽略賣屋可以享受「重購退稅」的優惠。「重購退稅」是指民眾賣掉舊屋、購買新屋時,若新屋的土地公告現值高於舊屋的土地公告現值,就可享重購退稅的優惠。


重購退稅須符5條件

舉例來說,購買的新屋土地公告現值為100萬元,賣掉的舊屋土地公告現值為50萬元,新、舊屋土地公告現值差50萬元,此金額即為重購退稅的金額上限。舉例來說,若民眾賣屋時已繳交土增稅20萬元,當民眾再購新屋,並達到重購退稅的標準時,政府會將民眾賣屋繳交的20萬元土增稅退還。若民眾賣屋時繳交的土增稅逾50萬元,政府仍以補助50萬元為限。
其中必須注意的是,「重購退稅」須符合以下5大條件;1.買賣房屋必須為同一產權所有人。2.買、賣屋間隔不得超過2年期限。3.買屋的土地公告現必值須高於所賣舊屋的土地公告現值。4.買賣房屋必須為自住使用,不得出租、或做為店面、辦公室營業使用。5.民眾最常忽略的一點,是新購的房屋,5年內不得轉手,否則政府將收回原先退還的稅金。

2012/12/22 蘋果日報

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